photo: CC0 Public Domain
הצעת החוק "חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית" היא בעלת חשיבות חברתית גדולה ורוחבית, וטומנת בחובה פוטנציאל חיובי כמו גם הרבה סכנות לאוכלוסיות המוחלשות. הצעת החוק עברה קריאה ראשונה כבר ביולי 2015 ומאז התקיימה סדרה של דיונים על החוק בוועדה. הדיון הבא בחוק ייערך ביום שני הקרוב [1.08], והכוונה היא לסיים את ההצבעות בקריאה שנייה ושלישית עוד באותו שבוע. לכן העניין בוער.
שורה של ארגונים חברתיים ובהם רבנים למען זכויות האדם, שלקחו תפקיד מתכלל, מנטרים את הגלגולים השונים של נוסחיה. הנוסח העדכני, קיבל תיקונים תוך כדי דיון בוועדה להתחדשות עירונית ורפורמות מבניות ביום רביעי לפני שהוא עולה לקריאה שנייה ושלישית. בגדול הגישה הייתה של "תסמכו עלינו", הפוליטיקאים, אין צורך לעגן את הצרכים החברתיים בחוק. ניסיון העבר מלמד שהשארת מרחב תימרון רחב לשרים ולפוליטיקאים הוא פתח לדחיקת האינטרסים החיוניים דווקא של האוכלוסיות המוחלשות ביותר מבחינה כלכלית, שלרוב גם אין להן את הכוח הפוליטי והמשפטי להגן על זכויותיהן ולתבוע מהממשלה מענים. בפרט אין בחוק החדש עיגון מספק להגנה על אוכלוסיות ותיקות ומוחלשות, אין עיגון מספק של הבטחת אי-דחיקת דיירי דיור ציבורי מפרוייקטים שיעברו התחדשות, שלא לדבר על העדר דיור בר השגה או תוספת לדיור ציבורי, כמובטח בהסכמים הקואליציוניים.
ניתוח מפורט של הנוסח האחרון לעומת נוסחים קודמים ולעומת דרישות הדיירים והארגונים:
בנוסח האחרון הושמטו סעיפים או היבטים חברתיים שהוועדה להתחדשות עירונית של הכנסת כבר הסכימה לכלול בנוסחים קודמים או לפי הבטחות בעל פה. הדרישות שנכללו ולבסוף הושמטו, עלו מטעם דיירים וארגונים חברתיים. כגון:
1. לגבי הקרן שנועדה למימון תחזוקת מבנים, סבסוד העלות המוגברת של ועד הבית, דיור בר השגה במסגרת השכונות המחודשות ועוד צרכים חברתיים בוערים שדורשים מענה במסגרת הליכי התחדשות עירונית – בנוסח האחרון בוטל המקור התקציבי לקרן זו והיא חסרת משמעות. במקור הייתה אמורה הקרן לקבל 2% בשנה מהכנסות הרשות למקרקעי ישראל – סכום שספק אם היה בו די, אך לפחות מדובר בהתחייבות כלשהי -הסעיף נמחק. לכאורה מציע האוצר להכניס תקציב במקום סעיף זה, אך אין מוכנות להתחייב על גובה התקציב או על עצם הקצאתו. מכאן שגורל הקרן לוט בערפל. הטענה שחוקים רבים עוברים ללא מקור תקציבי ואין בכך חידוש לא לוקחת בחשבון את ההקשר שלא מחייב את הממשלה להקצאת תקציב כדי שהחוק יעבוד: החוק הזה מוטה כבר כעת לטובת היזמים, ומעניק להם זכויות תכנון וקרקע לטובת "כדאיות כלכלית" של מיזמי בנייה ללא צורך בתקציב ממשלתי; התקציב הממשלתי הדרוש הוא כדי לאזן האינטרסים הכלכליים של היזמים והרשויות לעומת הזכויות החברתיות הבסיסיות של הדיירים הנמצאות בסיכון במסגרת הליכי התחדשות עירונית. ללא כסף בקרן החוק עדיין יפעל ללא בעייה, אך האינטרסים של האוכלוסיות החיות בעוני או על סף עוני עלולים להידחק תחת האינטרסים של היזמים והרשויות. לפיכך יש חשיבות רבה דווקא בחוק זה, לעגן את תקציב הקרן מראש כדי שלא יעבוד באופן הרומס זכויות חברתיות;
2. הארנונה – בתחילה הוחלט על 5 שנים פטור מתוספת ארנונה לדיירים ותיקים [למעט לדיירים עם הכנסה גבוהה]; עם הזמן נדחק הסעיף הזה ואתמול בלילה חל שיפור מסויים והחזירו אותו בנוסח מסוייג יותר: שר הפנים ייקבע תקנות לפטור מתוספת תשלום בגין התוספת שטח לחמש שנים, כשזה מופנה לאוכלוסיות מעוטי יכולת; וכן לא ישונה הסיווג של האזור מאזור המשלם ארנונה פחותה לאזור שמשלם ארנונה גבוהה יותר עבור כל מטר, ב-5 שנים הראשוניות עבור הדיירים הוותיקים. [שינוי בכיוון חיובי ביוזמת ח"כ גואטה ושר הפנים דרעי מש"ס]; אין בחוק התייחסות להגבלה קיימת בהנחות בארנונה לאוכלוסית החיות בעוני –המגביל גודל דירה ל-100 מטר. וכך אחרי 5 שנים עלולים לשלם יותר ארנונה על הוספת 25 מטר מאשר על כל יתר ה-100 מטר. לטעמינו על החוק לסייג מגבלה זו ולקחת בחשבון מקרים חריגים כגון אלו של קשישים שיתקשו לעבור לדירה קטנה, ושגרים בדירותיהם מימים ימימה והדבר לא מעיד על היותם מבוססים.
3. הממשלה דיברה ביותר מקול אחד כאשר מטעם שר השיכון הוצע שהממונה הראשון על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ימונה בפטור ממכרז, בניגוד למה שקבעו נוסחים קודמים של החוק. הדבר מעלה חשש שהאדם שבידיו יופקדו כוח ואחריות רבים כלפי אוכלוסיה גדולה, בחלקה מוחלשת, לא יהיה בהכרח האדם המתאים ביותר לתפקיד.
4. שינוי חיובי: מינוי ממונה על פניות ציבור בעלי ושוכרי דירות. כמו כן הוגדר כי עליו לתת החלטות תוך עד 90 יום.
5. בעקבות עבודת לובי של ארגונים חברתיים ובהם רבנים למען זכויות האדם, הוחלט כי גם נציג משרד הרווחה יהיה חלק מהוועדה המייעצת לרשות להתחדשות עירונית. זה אומר שזווית ההסתכלות החברתית תקבל חיזוק ביחס לגופים שרגילים להסתכל על ההליך מזווית של יעילות כלכלית או מזווית תכנונית. 7. ארגונים בהם פורום דיור ציבורי ורבנים למען זכויות האדם הצליחו להכליל בנוסח הנוכחי סעיף לפיו תיהיה חובה ליידע דיירי דיור ציבורי על זכותם לקנות דירת תמורה [דירה בבניין החדש אחרי ההתחדשות] במחיר של הדירה הישנה. מגמה זו יכולה לסייע לצמצם את העוני הבין-דורי ולהעביר אוכלוסייה ממעמד נטולי הדירות למי שיש להם דירה אטרקטיבית יחסית בשוק הנדל"ן.
והיו גם דרישות חברתיות חיוניות של נציגי הדיירים והארגונים החברתיים ובהם רבנים למען זכויות האדם שהוועדה כלל לא הסכימה להכניס לנוסחים השונים מלכתחילה:
1.דרשנו כחלק מהפורום לדיור ציבורי שדיירי דיור ציבורי הגרים באזור המיועד להתחדשות יוכלו להמשיך לגור בבניינים החדשים ללא תוספת עלויות. הסעיף נכלל בנוסח אך סוייג בכך שזכות זו תהיה כפופה לתנאים שיגדיר משרד השיכון, ו"הכל בשיעורים ובתנאים שייקבע השר לעניין זה, בהתחשב בין היתר בשטח הדירה החדשה ובגודל משפחת הדייר", כך לשון החוק. הדבר חושף דייירי דיור ציבורי רבים לסכנת דחיקה ממקומות מגוריהם. לדוגמא: קשיש החי בגפו עשוי להיחשב כ"משפחה קטנה" מדי לדירה החדשה ולהידחק מהסביבה אליה הוא רגיל. אנו מתנגדים לכך, אך הוועדה לא נאותה לבטל את הנוסח לעיל.
2. כמו כן נדחתה דרישתנו ש"קרקע משלימה" שמספקת המדינה בהליכי ההתחדשות תוגדר כמיועדת גם לצרכים חברתיים ותכנוניים ולא רק לשם "הכדאיות הכלכלית" של היזם, כפי שהדבר מנוסח בחוק על גלגוליו השונים. המשמעות היא שלא ניתן יהיה להבטיח את יישום התצורות היותר חברתיות של הליכי התחדשות עירונית, הדורשות לעיתים הקצאת קרקע מהמדינה;
3. היעדר יציקת תוכן למינהלות העירוניות. המינהלות אמורות להיות הגופים שעוזרים לדיירים משוללי ממון וידע לשמור על האינטרסים שלהם בדיונים מול היזמים והרשויות. אלא שבחוק לא מגדירים לא תקציב למינהלות, לא את התפקידים והסמכויות שלהן, ולא מי יאייש אותן [אלו אנשי מקצוע חיוני שיהיו בהן]. המינהלות אמורות לתת מענה לזכויות הפרטיות וגם לבניית הקהילה בקרב הדיירים הוותיקים והקהילה החדשה שתתפתח בשכונה המחודשת. הן לפי תפישתנו והן לפי הפונקציות שפוליטיקאים מצפים מהמינהלות למלא, ברור כי חיוני שהן יכללו עובד סוציאלי קהילתי, מומחים נוספים מהתחום המשפטי והתכנוני ויהיו ערוכים לתת מענה פרטני וקהילתי ולא רק ייעוץ, כפי שמגדיר זאת החוק כעת. בהקשר הזה צריך להבין שהמדובר במהלך תכנוני מורכב שמושת על הדיירים מטעם הרשויות, כשלא פעם מדובר באנשים חסרי ידע, ניסיון ו\או ממון על מנת להתמודד עם יזמי נדל"ן חזקים או רשויות בעלות כוח שיכולים לקבוע הרבה מהתנאים בעסקאות השונות הנרקמות במסגרת אותם מהלכי התחדשות עירונית. מצב זה הוא פתח לסוגי עסקאות והסדרים שייפגעו בדיירים ויישרתו את היזמים ו\או הרשויות. המינהלות אמורות לאזן יחסי כוחות לא מאוזנים אלו. למעשה המינהלות צפויות לשרת גם את האיטנרס של היזמים והרשויות בכך שאנשים שאין להם ידע ותחושת ביטחון בייצוג האינטרסים שלהם, כמו גם מענים פרטניים לבעיות או צרכים מיוחדים, צפויים להתנגד להתחדשות ויכולים לתקוע את כל התהליך (מספיק 21% מהדיירים שייתנגדו כדי לחסום את התהליך).
לסיום, יש לתהות לגבי קביעת המדינה כי לא ניתן במסגרת הליכי התחדשות עירונית להגדיל את מלאי דירות הדיור הציבורי, משום שלא תיהיה כדאיות כלכלית ליזמים – שאמורים לבנות ללא השקעה תקציבית של המדינה – לחדש את המרקמים העירוניים הישנים. האם אכן בדקו הרשויות הרלוונטיות בדיקה פרטנית של כל פרויקט ופרויקט – כולל פרויקטים בהם מקבלים היזמים זכויות בנייה גדולות בהרבה ביחס למצב הקיים, באזורי ביקוש, וכך צפויים לרווח כביר – לפני שפסקו באופן גורף שאין אפשרות לשמור הן על כדאיות כלכלית ליזמים והן על הוספת דירות דיור ציבורי למלאי? גם נקודה זו דורשת בירור, בפרט בשל הצורך הבוער בעוד דירות דיור ציבורי.
לקריאה נוספת:
- פורום דיור ציבורי לועדה להתחדשות עירונית: אל תפגעו בדיירי הדיור הציבורי, חשפו המידע על הנפגעים עד כה
